Jual Beli Tanah

JUAL BELI TANAH

Assalamu'alaikum...

Materi disampaikan oleh Bp. Chulaemi, S.H., dosen mata kuliah Hukum Tata Cara Perolehan Hak-Hak atas Tanah, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Kelas A, pada tanggal 16 Oktober 2014.

Dasar hukum :

• Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah
• Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (pembaharuan dari PP Nomor. 10 Tahun 1961)
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata 

Definisi jual beli menurut Pasal 1457 KUH.Perdata : "Jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan."

Dalam KUH.Perdata, hak milik atas barang yang dijual (dalam hal ini tanah) dinyatakan berpindah kepada pembeli tanah, selama  penyerahannya dilakukan menurut Pasal 616 KUH.Perdata :

"Penyerahan atau penunjukan atas kebendaan tak bergerak dilakukan dengan pengumuman akan akta yang bersangkutan dengan cara yang ditentukan dalam Pasal 620".

Penjualan, penghibahan, pembagian, pembebanan atau pemindah tanganan setiap benda tidak bergerak, termasuk tanah, harus dibuat dalam akta otentik, atas ancaman pembatalan (Pasal 617 KUH.Perdata).

JUAL BELI TANAH ADAT 

Definisi singkat : Jual beli tanah adat adalah perbuatan hukum memindahkan kepemilikan hak atas tanah yang pelaksanaannya melibatkan pihak desa dimana tanah tersebut berada.

Teori proses pemindahan hak atas tanah (jual beli) oleh Kepala Desa :

1. Kepala Desa menulis surat pernyataan (Surat Legel) mengenai kepemilikan atas tanah;
2. Dibuatnya surat pernyataan dari penjual bahwa ia telah menjual tanah yang dimilikinya kepada pembeli;
3. Surat-surat yang telah dikeluarkan oleh Kepala Desa ditanda tangani oleh Pamong Desa, pejabat, para pihak di atas materai.
4. Kepala Desa mengeluarkan surat kepemilikan (Letter C / Letter D), mencoret nama pemilik tanah yang lama, dan mengganti dengan nama pemilik yang baru.
5. Pembeli memberikan uang panjer sebagai ganti kerugian atas permindahan gak atas tanah tersebut.

Tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah yang menyangkut Akta Jual Beli :

1. Melakukan persiapan pembuatan Akta Jual Beli;
2. Pembuatan Akta Jual Beli;
3. Pendaftaran Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan / BPN.

Secara umum, Akta Jual Beli ditanda tangani oleh 5 orang, yakni : Penjual, Pembeli, 2 orang saksi (untuk tanah adat/tanah yang belum bersertifikat adalah Kepala Desa dan Pamong Desa), dan PPAT.

Dokumen yang harus dipenuhi dalam melakukan jual beli tanah :

Dalam melakukan jual beli tanah, terdapat syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh para pihak (pihak pertama / penjual dan pihak kedua / pembeli),yaitu :

1. Alat bukti kepemilikan atas tanah (berupa Sertifikat (bagi tanah yang sudah didaftarkan di Kantor Pertanahan; Surat dari Kepala Desa, berupa Girik/C Desa/Petok Pajak/Letter C (untuk tanah adat yang belum pernah disertifikatkan di Kantor Pertanahan );
2. Identitas para pihak (terdiri dari KTP pemilik tanah & suami/istrinya (bila tanah waris, maka KTP seluruh Ahli Waris, Kartu Keluarga pemilik tanah, Surat Nikah, dan NPWP);
3. Lain-lain (berupa bukti pembayaran pajak PPh untuk penjual dan BPHTB untuk pembeli, SPPT PBB yang pernah dibayarkan oleh pemilik tanah);
4. Surat-surat dan dokumen yang melengkapi bukti kepemilikan atas tanah, warkah, dan berupa surat-surat yang dikeluarkan oleh pihak desa dan / atau Camat, yang menerangkan mengenai kepemilikan atas tanah tersebut, serta Akta-Akta yang pernah dibuat untuk memindahkan kepemilikan tanah (misalnya Akta Jual Beli, Akta Pembagian Hak Bersama).Perbedaan Jual Beli Tanah dengan Pelepasan Hak atas Tanah

A) Hubungan hukum antara pemilik dan tanah

• Dalam jual beli tanah, dengan dilakukannya jual beli tidak menyebabkan putusnya hubungan hukum antara pemilik tanah dengan tanahnya.
• Dalam pelepasan hak atas tanah,  hubungan hukum antara pemilik dengan tanahnya putus.

B) Status Tanah

• Dalam jual beli, tidak secara langsung mengubah status hak atas tanah tersebut.
• Dalam pelepasan hak atas tanah, status hak berubah. Misalnya dari tanah berstatus Hak Milik, berubah menjadi Tanah Negara (karena pelepasan hak menimbulkan akibat tanah berubah statusnya menjadi tanah negara), kemudian berubah kembali menjadi Hak Guna Bangunan bagi si penerima pelepasan hak.

C) Dokumen yang digunakan

• Dalam jual beli, digunakan Akta Jual Beli yang dikeluarkan oleh PPAT wilayah kerja dimana tanah itu berada.
• Dalam pelepasan hak atas tanah, dilakukan dengan dibuatnya Surat Pelepasan Hak (SPH).

* Note : InsyaAllah akan di update sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang ada. 

Berawal dari niat untuk menambah pemahaman penulis pada waktu mengikuti kuliah, maka terdapat beberapa penjelasan tambahan diluar materi yang disampaikan oleh Bp. Chulaemi, S.H.
Mohon koreksi apabila terdapat kesalahan penulisan maupun pemahaman dari saya ya :)

Semoga bermanfaat!

Wassalamu'allaikum...