Hukum Tata Cara Perolehan Hak atas Tanah

 

Assalamu'allaikum. Wr. Wb
Kali ini mau bahas sedikit teori yang ada di dalam materi hukum pertanahan waktu ikut kuliah Hukum Tata Cara Perolehan Hak atas Tanah (HTCPT), 11 September 2014, disampaikan oleh Bp. Chulaemi, SH.

Dasar hukum : 

1. Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA),
2. Peraturan Pemerintah R.I Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

Secara umum di dalam UUPA, Tanah terbagi menjadi 2 jenis, yaitu :

1. Tanah Hak (Merupakan tanah yang sudah memiliki hak, misalnya hak milik, hak pakai, hak guna bangunan, hak guna usaha, dan hak pakai)
2. Tanah Negara (Merupakan tanah yang belum dilekati dengan suatu hak apapun. Tanah tersebut berstatus dikuasai oleh Negara, bukan dimiliki oleh Negara). Dalam hal ini, tanah Negara tidak sama dengan Tanah Domein. Karena definisi Tanah Domein adalah tanah yang dikuasai oleh Negara pada zaman kedudukan Belanda.

Pengaturan mengenai Tanah Negara ada di dalam Pasal 2 ayat (2) UUPA, yang berbunyi :

"Hak menguasai dari Negara termaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk:

1. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;
2. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa; (Hubungan hukum antara orang dengan tanah)
3. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa. (Hubungan orang (subyek hukum) dan perbuatan hukum yang berkaitan dengan tanah)"

Tanah yang dikuasai oleh Negara, dapat dibagi menjadi 2 jenis, yaitu :

1. Tanah yang masih murni, yaitu tanah yang belum pernah ada haknya;
2. Tanah yang sudah pernah dilekati dengan suatu hak, namun karena suatu sebab tanah tersebut berubah menjadi tanah Negara. Misalnya : Tanah Hak Guna Bangunan yang telah habis jangka waktunya dan tidak diperpanjang dengan permohonan perpanjangan HGB/permohonan hak baru; Tanah Hak Milik yang dijual / dimiliki oleh Warga Negara Asing, baik karena suatu pewarisan tanpa wasiat, atau percampuran harta karena perkawinan; Tanah yang dimiliki oleh WNI yang kehilangan kewarganegaraannya, atau merupakan warga negara bipatride (memiliki warganegara ganda); dan badan hukum yang tidak  berhak atas kepemilikan tanah Hak Milik (sesuai dengan peraturan dalam Pasal 21 dan Pasal 26  ayat (2) UUPA.)

Tanah Hak, yakni tanah Negara yang hak menguasainya diberikan dan dipunyai oleh orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain atau badan hukum. (Pasal 4 ayat (1) UUPA).
Dalam Pasal 16 UUPA disebutkan jenis hak-hak atas tanah terdiri dari 8 macam, yaitu :

1. Hak milik,
2. Hak guna usaha,
3. Hak guna bangunan,
4. Hak pakai,
5. Hak sewa,
6. Hak membuka lahan,
7. Hak memungut hasil hutan
8. Hak-hak lain yg tidak termasuk hak di atas, serta hak sementara (dalam Pasal 53 UUPA)

Pengertian mengenai masing-masing 8 hak-hak atas tanah tersebut terdapat dalam Bagian III s/d VIII UUPA.

• HAK MILIK

- Pembahasan mengenai hak milik terdapat dalam Bagian III UUPA yang terdiri dari Pasal 20 s/d 27.

- Definisi hak milik menurut Pasal 20 ayat (1) UUPA : Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai oramg atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6 (tanah atas hak milik tetap memiliki fungsi sosial, berkaitan dengan batas diperbolehkannya kepemilikan dan penguasaan tanah).

- Subyek hukum yang berhak atas hak milik :

1.    Warga Negara Indonesia; 
2.  Badan-badan hukum yang memenuhi syarat untuk memiliki hak milik sesuai penetapan pemerintah.

- Setiap tindakan hukum atas hak milik, baik berupa peralihan, hapusnya, dan pembebanan dengan hak lain (pembebanan / jaminan utang untuk hak milik atas tanah adalah Hal Tanggungan), harus didaftarkan berdasarkan ketentuan Pasal 19 UUPA.
Yakni meliputi kegiatan : a) Pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah; b) Pendaftaran hak atas tanah & atau peralihannya; c) Pemberian surat-surat tanda bukti hak sebagai tanda alat pembuktian yang kuat .

- Terdapat peraturan mengenai pembatasan penggunaan tanah hak milik oleh orang yang bukan pemiliknya. (InsyaAllah akan dibahas dilain waktu...).

- Perbuatan hukum yang dapat dilakukan untuk tanah berstatus hak milik, antara lain :

1. Jual beli;
2. Penukaran;
3. Penghibahan;
4. Pemberian dengan wasiat;
5. Pemberian menurut adat;
6. Perbuatan lain yang bermaksud untuk memindahkan hak milik yang diatur dalam Peraturan Pemerintah.

- Akibat hukum apabila tanah yang berstatus hak milik dipindahkan kepemilikannya kepada WNA / WNI yang memiliki kewarganegaraan lain / Badan hukum yang tidak diperkenankan Pemerintah untuk memiliki Hak milik, baik dengan cara jual beli ; penukaran ; penghibahan ; wasiat / dengan perbuatan hukum lain, maka perbuatan hukum tersebut adalah BATAL KARENA HUKUM dan tanahnya jatuh menjadi Tanah Negara.

Dengan ketentuan : hak-hak pihak lain yang membebani tetap berlangsung (misalnya tanah tersebut dibebani dengan Hak Tanggungan), dan pembayaran yang telah diterima pemilik HM tidak bisa dituntut kembali.

- Penyebab Hapusnya Hak Milik :
A) Tanah jatuh kepada Negara :

1. Karena adanya pencabutan hak berdasar pasal 18 (tanah digunakan untuk kepentingan umum;
2. Karena adanya penyerahan sukarela dari pemilik tanah;
3. Karena ditelantarkan (berkaitan dengan tanah absentee);
4. Kepemilikan tanah oleh WNA / WNI dengan kewarganegaraan ganda. 

B) Tanahnya musnah 

• HAK GUNA BANGUNAN / HGB

- Pembahasan mengenai Hak Guna Usaha terdapat dalam Pasal 35 s/d 40 UUPA.

- Definisi hak guna bangunan : hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. HGB dapat diperpanjang dalam waktu paling lama 20 atas permintaan pemegang gak, dengan memperhatikan keperluan dan keadaan bangunan.

- Subyek hukum yang berhak atas HGB :

1. Warga Negara Indonesia;
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, dan berkedudukan di Indonesia.

- Cara untuk mempunyai HGB :

1.  Dengan adanya Penetapan Pemerintah : bagi tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.
2. Dengan dibuatnya akta otentik antara pemilik tanah dengan pihak yang akan memperoleh HGB (untuk subyek hukum bukan Negara).

- Sebab hapusnya HGB : 

1. Berakhirnya jangka waktu penguasaan HGB;
2. Dihentikan sebelum habisnya jangka waktu karena adanya syarat yang tidak dipenuhi;
3. Dilepaskan oleh pemegang hak sebelum jangka waktunya berakhir;
4. Haknya dicabut untuk kepentingan umum;
5. Tanah HGN ditelantarkan;
6. Tanahnya musnah;
7. Sesuai ketentuan Pasal 36 

Tanah dengan status HGB juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani dengan Hak Tanggungan dengan didaftarkan di Kantor Pertanahan / BPN.

• HAK GUNA USAHA / HGU

- Definisi hak guna usaha dalam Pasal 28 ayat (1) UUPA : hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sesuai Pasal 29. Untuk perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. (Pemberian HGU dibuat dalam suatu Penetapan Pemerintah).

- Jangka Waktu Hak Guna Usaha :

1. HGU diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun;
2. Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama, dapat diberikan HGU untuk waktu paling lama 35 tahun; 
3. HGU dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 25 tahun, atas permintaan pemegang hak dan memperhatikan keadaan perusahaan yang memegang HGU. 

-  Luas Tanah yang Dapat Diberikan HGU (Pasal 28 ayat 2): 

Luas tanah minimal yang dapat diberikan HGU adalah seluas 5 hektar. Untuk tanah yang memiliki luas 25 hektar atau lebih, maka perusahaan yang memohonkan haknya harus memiliki investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik.

- Subyek hukum yang berhak mempunyai HGU : 

1.  WNI
2. Badan hukum yang didirikan sesuai hukum  Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

InsyaAllah menyusul bahasan: *

• HAK PAKAI
• HAK SEWA
• HAK MEMBUKA LAHAN
• HAK MEMUNGUT HASIL HUTAN
• HAK LAIN YANG TIDAK TERMASUK DALAM POIN NO. 1 s/d 7, DAN HAK SEMENTARA
• Dalam kaitannya dengan penguasaan hak atas tanah negara dapat terjadi dengan 3 kemungkinan, yaitu :

1. Peralihan hak atas tanah dengan cara : a) Lelang, b) Hibah, c) Jual beli, d) Tukar menukar, e) Pewarisan
2. Pelepasan hak atas tanah (Dapat dilakukan oleh PT/swasta/WNA ; atau oleh instansi pemerintahan untuk suatu kepentingan umum, misalnya pembangunan bandara / jalan.
3. Pencabutan hak atas tanah

PERBEDAAN PERALIHAN DAN PEMINDAHAN HAK ATAS TANAH

Secara umum, peralihan hak atas tanah lebih luas cangkupannya dari perbuatan pemindahan hak atas tanah.
Jenis peralihan hak atas tanah, terdiri dari :

1. Jual beli tanah;
2. Hibah;
3. Tukar menukar;
4. Lelang;
5. Pewarisan

Sedangkan pemindahan hak atas lebih sempit dari peralihan hak atas tanah, hanya terdiri dari 4 hal, yakni :

1. Jual beli tanah;
2. Hibah;
3. Tukar menukar; dan
4. Lelang

Perbedaan peralihan dan pemindahan hak atas tanah lebih ditekankan pada sifat "kesengajaan" dari cara perubahan kepemilikan tanah.

Empat jenis pemindahan hak atas tanah seluruhnya merupakan perbuatan hukum yang "sengaja dilakukan" oleh pemilik tanah untuk memindahkan kepemilikan atas tanahnya.

Sedangkan dalam peralihan hak atas tanah, terdapat sistem Pewarisan, yang mana terjadi tanpa adanya kesengajaan dari subyek hukum pemilik tanah tersebut untuk mengalihkan haknya.

Dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, setiap Pemindahan Hak atas Tanah (tidak termasuk pewarisan), aktanya harus dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Sedangkan Lelang, suratnya harus dibuat oleh Kantor Lelang / Risalah Lelang.

* Note : InsyaAllah akan di update sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang ada. 

Berawal dari niat untuk menambah pemahaman penulis pada waktu mengikuti kuliah, maka terdapat beberapa penjelasan tambahan diluar materi yang disampaikan oleh Bp. Chulaemi, S.H.
Mohon koreksi apabila terdapat kesalahan penulisan maupun pemahaman dari saya ya :)

Semoga bermanfaat!

Wassalamu'allaikum...